REITs发行回暖但估值偏冷，中金普洛斯REIT刷新近四个月价格低位

时间： 2024-07-03 04:03     

公募REITs加速扩容趋势较为明显

今年以来公募REITs发行回暖，据Wind统计，截至7月2日，年内已有9只公募REITs成功发行，累计募资总额近237亿元，数量和规模均已超去年全年水平。

但从二级市场表现来看，公募REITs估值普遍处于低位。

继7月1日大幅收跌4.5%后，7月2日开盘，中金普洛斯REIT继续下跌，截至发稿，报3.394元，刷新近4个月价格低位。

消息面上，中金普洛斯REIT公告称，对于所持有的基础设施项目，承租方拟不续约并将提前分批退租。

总体看来，已上市交易的36只公募REITs产品中，有20只处于破发状态，占比约56%。且板块内行情分化明显，与地产行业高度相关的产业园与仓储物流两类产品跌幅更明显。

行业人士对第一财经分析称，今年来公募REITs二级市场经历调整后开始反弹，目前，REITs在二级市场的估值处于低位，且品种走势各异。长期看来，随着各类市场主体不断加入，底层资产种类和数量持续提升，REITs市场稳定性不断提升，配置价值持续凸显，未来仍有发展空间。

多只产业园区REITs被提前退租

中金普洛斯REIT管理的10个仓储物流园区，总可租赁面积超过116万平方米，主要通过租赁和物业管理服务获得收益。其中，普洛斯淀山湖物流园作为重要园区，近期面临租赁调整。

据该基金6月28日发布的公告，江苏京迅递供应链管理有限公司（下称江苏京迅递）原承租普洛斯淀山湖物流园近15.91万平方米的面积，占中金普洛斯REIT全部基础设施项目可租赁面积的13.68%。

然而，由于租赁计划调整，江苏京迅递决定在2024年8月31日到期后不再续约部分租赁面积，剩余部分将分批提前退租。经协商，双方同意在2024年6月30日先退租约8.2万平方米的面积，剩余部分将分批退租。

公告还提到，2024年一季度，江苏京迅递贡献的租金及物业管理服务费收入达1681.51万元，占中金普洛斯REIT全部基础设施项目总收入的14.34%。截至公告发布日，10个仓储物流园区的出租率约为86.25%，签约出租率为89.68%。江苏京迅递退租后，预计出租率将降至约79.19%，签约出租率下降至88.69%。

值得注意的是，除了中金普洛斯REIT，近期有多只产业园区REIT被提前退租。

如华安张江产业园REIT，该基金持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。2023年7月，受张润大厦大租户哲库科技提前退租的影响，张润大厦项目的出租率有所下降；2024年1月29日，张润大厦租户A又发生了提前退租，该租户计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积，退租面积为3904.58平米，占原承租部分的49.8%。

华安张江产业园REIT发布的2024年一季报显示，报告期内上海产业园区净吸纳量4.7万平方米，同比下降9%，整体空置率上升至19.6%。

建信中关村产业园REIT发布的2024年一季报也显示，报告期内北京产业园市场空置率为20.5%，空置水平依旧处于高位，租金也继续下探，环比下降0.8%至117.5元/㎡/月。

此外，从二级市场表现来看，已上市交易的36只公募REITs产品中，资产类型为仓储物流、产业园区的REITs领跌。

近一年内，华安张江产业园REIT累计跌幅超过25%，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、东吴苏园产业REIT同期分别累计下跌19%、15%、15%、11%。

分红较稳定

尽管二级市场表现分化，公募REITs产品分红保持稳定。

第一财经据Wind统计，截至7月1日，已上市交易的36只公募REITs产品中，有31只实施过分红。

其中，资产类型为交通基础设施的四只REITs分红规模较大，平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT分别累计分红15.53亿元、14.64亿元、13.02亿元、8.75亿元。其次是资产类型为能源基础设施的鹏华深圳能源REIT、鹏华深圳能源REIT，累计分红规模均超过8亿元。

此外，资产类型为仓储物流、园区基础设施的REITs尽管在二级市场领跌，但分红规模相对靠前。

其中，中金普洛斯REIT目前已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%；嘉实京东仓储基础设施REIT发布的2024年第一季度报告显示，该基金在报告期内实现了可供分配金额2003.74万元，并已进行了2023年度的第二次分红，实际分配金额为2520.99万元。

华夏基金认为，长期高比例分红成为公募REITs最重要的产品属性，接下来依赖于优质底层资产的专业经营，绩优的REITs产品可以实现稳定的收益和现金流，并将表现出更稳定的业绩韧性，高分派率有望持续。

近期，公募REITs加速扩容趋势较为明显。

6月28日，华夏首创奥特莱斯REIT和华泰南京建邺REIT正式获批，其中，华夏首创奥特莱斯REIT为国内首只以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施REITs，华泰南京建邺REIT则是南京市首单获批的基础设施公募REITs项目。

至此，年内已有12只公募REITs正式获批，还有10只处于已反馈、已受理、已问询状态。

此外，从已发行的产品来看，截至7月2日，年内已有9只公募REITs成功发行，累计募资总额近237亿元。相较于2023年全年6只公募REITs募资201亿元的情况，今年上半年已经超过去年全年的水平。