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华夏时报记者 刘佳 北京报道
1月8日，《华夏时报》记者从武汉一房产销售员处了解到，武汉首套房贷利率最近一周内出现三次变化，从3.9%到4.1%再到3.9%。
变化缘于近日人民银行、银保监会联合发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称《通知》）。《通知》指出，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
按照《通知》要求，本次共有38个城市符合2022年9月—11月连降三个月的条件，占比超半数，且均为二、三线城市。在利率上，已有城市首套房贷利率降为3.9%。
首套房贷利率政策调整始末
早在2019年8月25日，央行在发布的〔2019〕第16号公告中规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
自2019年实行LPR浮动定价机制以来，2022年成为LPR调整次数最多的一年。
在2022年1月LPR实现“双降”。彼时，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布， 1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。
相较2021年12月LPR报价，1月LPR 1年期下调10个基点，5年期下调5个基点。
同年5月15日，央行、银保监会发布通知，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点（按4月LPR计算最低可至4.4%），二套住房贷款利率下限不变。
随后在5月20日，5年期以上LPR单独下调15个基点降至4.45%。由于5年期以上LPR利率与个人住房贷款利率挂钩，下调15个基点后，存量房贷用户按利率“LPR-20个基点”计算，百万贷款月供将减少207元。
到了2022年8月，1年期和5年期以上LPR再次双双下调。8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%；分别较前次下调了5个基点和15个基点。
至此，作为房贷利率参考指标的5年期以上LPR在2022年内累计下调三次，共计下调35个基点。
若按照“LPR-20个基点”的规定，当前首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限则为4.9% （“LPR+60个基点”）。
回顾过去四年，1年期LPR从2019年8月的4.25%降至3.65%，四年累计下降60BP；而5年期以上LPR从2019年8月的4.85%降至4.3%，四年累计下降55BP。
在“房住不炒”政策基调不变的背景下，房贷利率的逐次下调，有助于促进房地产市场平稳健康发展。
现如今在“稳楼市”大潮下，两部委也在新一年重磅表态，力挺房地产。
央行、银保监会表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
东方金诚首席宏观分析师王青对《华夏时报》记者分析称，当前楼市仍处于低迷状态，急需政策面在需求端发力，其中最主要的发力点是适度降低居民房贷利率。从这个角度看，《通知》虽未提出新的增量支持内容，但首套房贷利率下限灵活调整从临时政策转为常态化机制，仍有助于提振市场信心。
从23城扩大到38城
据统计局最新发布的70个大中城市房价数据显示，按照《通知》要求，本次共有38个城市符合9月至11月连降三个月条件，占比达到54.3%。其中13个二线城市，25个三线城市，三线城市占比更多。
对比前次，本次覆盖范围有所扩大。在2022年9月29日阶段性调整差别化住房信贷政策发布时，仅有23个城市符合6月至8月连降三个月条件。其中天津、武汉、大连、石家庄、哈尔滨、兰州等16个城市两次均符合条件，厦门、沈阳、太原、南宁、郑州、长春、福州等22个城市为本次新增城市。
复旦大学金融研究院研究员董希淼表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。
对于利率下限，“在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。”董希淼对《华夏时报》记者表示，未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%至4.1%之间，二套房此前7折房贷利率最低可到3.43%（4.9%*0.7）。
随后记者致电太原当地某商业银行个贷中心，相关工作人员对《华夏时报》记者表示，虽然太原在此次新增二线城市名单里，但新政并没有开始落地实行，正在等待总行通知，目前还是4.1%。
不过武汉当地房产销售人员则对《华夏时报》记者表示，武汉在一周之内首套房贷利率出现三次变化，从3.9%到4.1%再到3.9%。“5号晚央行刚刚出台利率动态调整政策，6号武汉就跟进了，现在首套房贷利率是LPR-40个基点（即3.9%），估计能在3.9%的低位稳定一段时期了。”
据贝壳研究院数据显示，2022年12月首套房主流利率为4.09%。
中信证券在研报中指出，以国家统计局70城数据为样本测算，近一个季度或将增加10-20个城市享受利率下限放宽政策，以上城市利率下行空间或在20BP至40BP。
“本次续接政策覆盖城市面更广，进一步打开了部分城市首套房贷利率的下限，市场对后续MLF和LPR下调预期可能会降低。”广发证券在研报指出。
但王青则有不同的看法。他预计后期政策面将引导5年期LPR报价单独下调，最快将在2023年一季度落地。
“这是带动居民房贷利率全面下调，推动房地产行业尽快实现软着陆的关键所在。也不排除后期针对符合一定条件的城市，灵活调整二套房贷利率下限的可能。”王青坦言。
此外，在谈及建立首套住房贷款利率政策动态调整机制对银行息差的影响时，
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《华夏时报》记者表示，从目前楼市环境看，部分区域银行的息差可能有所收窄，但整体上对银行盈利影响可控。预计随着经济活动回暖，就业和收入的改善，加之稳楼市政策落地见效，购房需求亦有望逐步回暖。在此情形下，银行调整房贷利率会综合考虑市场供需趋势、房贷业务收益、资金成本、风险、资产负债结构等因素。
“动态看，随着楼市复苏带动区域经济活跃度回升，有效需求扩张，明显利好区域银行盈利和资产质量。”周茂华表示。
“动态调整机制解开了新增首套房贷利率与MLF和LPR之间的关联，一方面可以继续定向降息稳地产，另一方面避免政策利率调整，降低存量贷款利率下调的压力，有助于银行息差的稳定。” 广发证券在研报中表示。
